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章丘楼市泡沫绝对严重(Aginsion)(摘自房产网联盟QQ群,群号43972513)
发布日期:2011-11-07  浏览次数:11691 次
章丘楼市泡沫绝对严重,近一二年里随时都有崩溃的可能,本人既不是妒忌,也不是危言耸听。我们先来分析一下章丘的房价。这几年章丘的房价犹如氢气球上天,一天比一天高,从02年的几百元一平米猛涨到现在的六七千,但是近二年内就几乎翻了一番,远远超出了部分地级市的房价,甚至比全国部分省会城市的房价还要高,用心想一想,这正常吗?章丘的房价为什么这么高?是章丘刚性需求大还是章丘经济发张迅猛、风景优美适合居住?全都不是,只不过是部分投资者跟开发商的炒作罢了。章丘市的总人口一百来万,明水城区的人口最多三十万,但明水现有的住房(包括明水近郊的村委开发的公寓)足够容纳五十万人居住需求。况且还有刁镇、相公、枣园、龙山、圣井、等乡镇开发的房产,也就是说章丘现存的房子供章丘人居住绰绰有余。当然章丘也有没有房子住的,但这部分人所占的比例很小,再者从严格意义上讲,章丘的无房户很少,以改善居住的较多。其中很大一部分人是看到房价飞涨难以抑制心中的冲动,准备购买二套房或是为自己的尚未成年的孩子购买,这部分人是买也行,不买也无所谓,但看到房价上涨在不停的犹豫。因此说在章丘不存在刚性需求推高楼市的说法。第二是章丘的经济。章丘虽然是全国经济百强县市,但作为章丘人我们明白,章丘像样的规模企业有几个?虽然可口可乐等大型公司在章丘有分厂,但说的确切一点,章丘只是人家的一个加工车间,像这样的分厂人家在每一个城市几乎都有。没有什么值得自豪。当然不可否认,章丘个体经济发达,有一部分有钱人,但有钱的毕竟是少数,章丘人还难以承受动辄数十万近百万的房价。但这部分有钱人,有的在济南已买了,有的在很多年前也在明水买了。如果不是看到房价上涨有钱可赚,他们也不会在购房。从这里讲,章丘经济推高房价也不成立。章丘房价高的原因,一是跟炒作有关,二是章丘人喜欢跟风,听信谣言跟风抢购。这几年章丘楼市的谣言可谓不少。很多人跟风抢购丧失了理智。最典型的就是铁路安置房,先是有人说房子质量有问题要求集体退房,但在收到房子退款后,听说房价上涨又返回头再去抢购“问题房”。连问题房都有人抢购,这是只有章丘才有的怪现象,可见章丘人在房子购买上已是多么的不理智。章丘楼市的另一怪现象——谣言炒作。早些年,明珠小区是章丘第一个成型小区,功能齐全,是章丘人购房的首选。当时章丘的政府机关、企事业单位都在明珠小区有宿舍。但当明珠小区的房子建造的接近饱和时,市面上便传出了谣言:东风煤矿把明珠小区地下掏空了。这传言是真是假,没有人证实,但自从出现了这传言,明珠的房子买的少了,比起其他小区,明珠的房价也便宜了。但近两年,好像大家又不再相信了传言,明珠的房价又在急速攀升。始不知这是开发商为下一步开发别的小区预先造下的舆论。但市民听信了谣言开始转战其他小区。总之开发商想开发哪里就开始炒作哪里,为的就是人气和利润。谣言三。省政府东迁,章丘房子升值。甚至还有人说省政府迁至章丘的圣井。省政府东迁是真,但与章丘的房价却联系不大。倘若升值,受益的应该是离政府最近的地段。也许有人说,章丘房价这不涨了吗?对,是涨了,但却不是因为政府东迁的缘故。全国的房价都在涨,却没有听说中央政府在向别的地方搬迁。或许有人认为,章丘的地皮在涨钱,房价高是因为地皮贵。我认为这种说法也不是完全正确。我承认章丘的地价在涨钱。但章丘作为一个农村结合部,其地价再高还会高过济南、潍坊等城市吗?为什么章丘的房价比济南、潍坊的房价还要高?再者,章丘现在在建的房子有几处是近两年新买的地?明珠、新世纪、眼明泉、永大明珠等小区的地皮早在七八年以前就已经买下了,那时的地皮才多少钱?再有,章丘明水近郊村委开发的小产权房,地皮几乎花不了多少钱,可房价也在四五千以上。章丘房价迟早会跌,而且会跌的厉害。一是章丘不缺房子。章丘的房子空置率很高。前几年章丘像样一点的单位大多都为本单位员工购买了宿舍。好一点的单位员工甚至有两套以上的房子。二是在虚高的房价下,受利益驱使,明水近郊的村庄都在大兴土木,那些搬迁户在搬迁中每家都会分到两套以上的房子,这些人房子住不了,自然会外卖,将会大大冲抵市场的购买力。同时只要房价不降,还会有远远不断的土地在建房价,没有人会考虑以后房子能不能卖出去。三是国家的调控政策影响。现在房价高已成了众矢之的,到了影响社会安定的地步,国家不会任其发展,不然社会就会出现动乱。但国家的政策始终未能控制住房价上涨的势头,不是国家没有办法,只是国家的政策有一个循序渐进的过程。之所以如此,是国家担心政策过猛引起社会不必要的动荡。现在国家正在向全国的炒楼者和拟炒楼者传递信号:不再是炒楼的时候了,再炒就有可能血本无归。国家不是没有办法,征收空置税、增值税不都可以吗?因为章丘的楼市是一个谣言市和事实上的饱和市场,因此一有风吹草动,马上就会出现大的起伏。因为有很多人手里有多套房子,有很多人买房时价格很便宜,谁都不愿窝在手里,都在寻找一个价值高点,也都在担心错过高点,因此很有可能到时集中抛售,章丘的房价不跌则已,一跌就会到底。Aginsion
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